В настоящее время мы можем говорить о некоторых результатах десятилетнего действия в России норм Гражданского кодекса, регламентирующих правовой режим недвижимого имущества. Рыночные преобразования, стихийно ворвавшиеся в российскую экономику, потребовали от российского законодателя создания системы норм, регламентирующих отношения по включению в гражданский оборот недвижимых объектов: земельных участков, предприятий, жилых и нежилых помещений, зданий, сооружений, природных ресурсов. Такая нормативная база была создана в необыкновенно короткие сроки. Однако, если на первом этапе основная задача законодателя состояла в основном в создании норм, обеспечивающих законный переход недвижимых вещей из публичной собственности в частную, сейчас же в результате сформировавшегося рынка недвижимости перед законодателем иная цель - обеспечить охрану и защиту прав собственников недвижимости. На страницах юридической печати продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.
Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить различные суждения относительно изменения легального определения недвижимости. Известно, что Гражданский кодекс отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество. Правоведы не соглашаются с таким положением, объясняя это тем, что это неравнозначные понятия. Так, Н.В. Диаковская считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права . Действительно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости. Полагаю, что в нашем правопорядке такое невозможно, поскольку у нас отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие "имущество" имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами. Так, ст. 132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права. Таким образом, следует согласиться с тем, что определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 132 (предприятие) - понятию недвижимого имущества.
В настоящее время в России вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость. Становление рыночной экономики, приватизация земельных участков, предприятий, квартир и иных объектов государственного и муниципального имущества, развитие ипотечного кредитования способствуют быстрому развитию рынка недвижимости .
Объекты гражданских прав следует понимать в двух значениях: научно-теоретическом и прикладном. В российском гражданском законодательстве нет ни одной нормы, которая могла бы вызвать к жизни то или иное субъективное право либо правоотношение по поводу объекта гражданских прав в «чистом» виде; любые права абсолютного типа и правоотношения возникают только по поводу отдельных проявлений категориального понятия объектов гражданских прав .
Выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только особым значением для государства природных ресурсов, тесной связью другой недвижимости с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Это требует исследования специфики их участия в гражданском обороте. Особые законодательные требования, связанные с данным объектом гражданских прав, находят отражение в содержании многих правоотношений, установлении особых правил приобретения права собственности и в других случаях. Конечно, многие из этих правовых особенностей существовали и раньше, но в условиях рынка, расширения торгового оборота они приобретают особое значение.
С другой стороны, в реальной жизни нет ни одного предмета материальной или духовной природы, который мог бы непосредственно входить в объем понятия «объектов гражданских прав», минуя обобщения меньшей степени, образующие абстракции вещей, денег и т. п. Более точной была бы постановка вопроса не о соотношении объекта права и объекта правоотношения, а о том, каковы действительные взаимосвязи между проявлениями объектов гражданских прав (как отдельных видов объектов) и объектами правовых отношений.
Под объектами гражданских прав в научно-теоретическом значении следует понимать правовую идею, входящую в систему основных категорий частного права, отображающую систему признаваемых или допускаемых в данной правовой общности имущественных и неимущественных благ (ценностей), характеризуемых признаками дискретности, юридической привязки и системности, по поводу которых складываются общественные отношения как предмет гражданского права, а также устанавливаются правовые связи в ходе урегулирования данных отношений. Под объектами гражданских прав в прикладном значении следует понимать установленную на законодательном уровне систему нормативно-правового гарантирования реализации механизма правового закрепления за субъектами гражданского права объектов гражданских прав на условиях и по правилам, установленным законом.
Недвижимое имущество (недвижимость) обладает двойственной гражданско-правовой природой, являясь, с одной стороны, вещью — одним из видов объектов гражданских прав, обладающих специфическими признаками, отличающими их от иных объектов гражданских прав, с другой стороны, особой разновидностью вещей, отличающейся особыми признаками от движимых вещей. Таким образом, в цивилистической теории признаки недвижимого имущества (недвижимости) как объекта гражданских прав следует классифицировать по двум видам :
1) общеправовые, согласно которым любая вещь, в том числе недвижимость:
— материальна, т. е. создана природой или человеком (ее свойства должны быть осознаны и освоены людьми);
— дискретна, т. е. качественно и физически определена и обособлена от всех других объектов;
— полезна (удовлетворяет те или иные потребности людей, обладает полезными качествами);
— нормативно гарантированна, т. е. существует возможность ее правового закрепления за субъектами гражданского права: физическими и юридическими лицами, Российской Федерацией, ее субъектами, муниципальными образованиями;
2) специальные, согласно которым недвижимое имущество, являясь одним из видов вещей, имеет вместе с тем свои собственные (специфические) признаки, отличающие ее как от иных видов вещей (в частности, недвижимых), так и от иных объектов гражданских прав. К специальным признакам относятся:
— неразрывная связь с землей (как правило);
— повышенная стоимость (ценность);
— особый (усложненный) порядок официального (государственного) признания права и приобретения права на недвижимое имущество;
— особый порядок защиты и охраны права на недвижимое имущество.
делается вывод о том, что институт права собственности, оказывая непосредственное влияние на формирование новой российской государственности начала XXI в., служит фундаментом для формирования рыночных отношений и является одним из приоритетных направлений реализации экономической и социальной функции государства. Право собственности как основа функционирования любого правового государства всегда подчиняется социальным целям и задачам. В противном случае государство может потерять свой публичный статус и превратиться в рядового частного собственника .
Первоначально, потребность в делении вещей на движимые и недвижимые возникает на этапе повышения экономической ценности земли и других природных ресурсов в силу их естественной ограниченности.
Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности. Поскольку понятие “вещи” включает в себя весьма разнообразный круг объектов гражданских прав неравнозначных по своей ценности, возникает необходимость выделения в рамках этого понятия наиболее значимых для общественных интересов вещей и установлении особых правил правового регулирования отношений, связанных с ними - появляется деление вещей на движимые и недвижимые.
В римском праве главным делением вещей было деление на res mancipi и res nec mancipi, которое следует рассматривать как историческую предпосылку разграничения вещей - на движимые и недвижимые. К числу манципируемых относились вещи, которые рассматривались как наиболее ценные части римского земельного хозяйства. С экономическим значением манципируемых вещей была связана и основная особенность их юридического положения: существенно усложненный порядок перенесения права собственности на них.
Первоначально, потребность в делении вещей на движимые и недвижимые возникает на этапе повышения экономической ценности земли и других природных ресурсов в силу их естественной ограниченности. С течением времени не меньшее общественное значение приобретают также и некоторые вещи, создаваемые человеком.
Недвижимость – это, прежде всего, земельный участок, территориальные границы которого определены в установленном законом порядке. “Классическим” признаком иных видов недвижимости принято считать прочную связь имущества с землей. Однако для современного понятия “недвижимости” недостаточно опираться на данный признак. Перемещение объектов недвижимости с последующим их восстановлением на другом земельном участке возможно и очевидно, что расходы на такое перемещение не обязательно будут “несоразмерны ущербу назначению имущества”. Кроме того, целый ряд объектов гражданских прав относится к недвижимости по воле законодателя и данным признаком не обладает: они не только способны к перемещению в пространстве, но и, как правило, специально предназначены для этого.
Представляется, что разделение имущества на движимое и недвижимое имеет экономическое, социальное, а в некоторых случаях, и политическое значение. По мнению Г. Ф. Шершеневича, “недвижимости представляют наибольшую общественную и экономическую важность, с которой из движимых вещей могут сравниться только речные и морские суда” (Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 143). Особое “общественное, общенациональное значение недвижимости” подчеркивал И. А. Покровский (Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С.196, 204).
Несмотря на различия объектов, отнесенных к недвижимости, все они подлежат специальному, закрепленному в законодательстве, государственному учету – это, прежде всего кадастровый учет, а также иной аналогичный ему (в том числе технический (инвентаризационный)). В юридическом смысле данные объекты в качестве недвижимости возникают с момента их постановки на соответствующий учет.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - акт государственного органа административного характера. В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ акт государственного органа может предусматриваться законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Однако ГК РФ не упоминает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” также не называет данную регистрацию основанием возникновения прав на недвижимость. Следовательно, законодатель не придает акту государственной регистрации прав на недвижимое имущество значение правообразующего юридического факта.
Между тем, ГК РФ в ряде случаев с такой регистрацией связывает момент возникновения прав на недвижимое имущество. Однако речь идет о регистрации соответствующих прав, значит, объектом регистрации являются все-таки сами эти права, но для этого данные субъективные гражданские права должны возникнуть до начала процедуры их государственной регистрации. Только в некоторых случаях законодатель упоминает о государственной регистрации возникновения прав на недвижимые вещи, однако, и здесь, прежде всего речь идет о регистрации прав на эти вещи. Указывается также на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, но в этом случае не упоминается, что моментом перехода данного права является такая регистрация. Кроме того, в ГК РФ встречаются такие формулировки законодателя как возникновение субъективного гражданского права на недвижимое имущество с момента государственной регистрации у лица “приобретшего это имущество” (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Еще больший интерес вызывает положение п. 2 ст. 551 ГК РФ, согласно которому исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Следовательно, законодатель допускает рассмотрение таких действий указанных лиц как основание для изменения отношений между ними. Не менее интересными являются и правила п. 1 ст. 564 ГК РФ о переходе права собственности на предприятие как имущественный комплекс с момента государственной регистрации, но речь о регистрации этого права. Однако далее, положение п. 2 этой же статьи ГК РФ прямо противоречит п. 1: в качестве общего правила, устанавливается иной момент перехода права собственности на предприятие – “непосредственно после передачи предприятия покупателю”. Помимо этого, положение п. 4 ст.1152 ГК РФ вообще не связывает возникновение прав с государственной регистрацией. Все это позволяет говорить о непоследовательности законодателя в попытке увязать момент возникновения прав на недвижимость с государственной регистрацией, что порождает указанные противоречия и неточность формулировок в правовых нормах, устанавливающих правила государственной регистрации прав на недвижимость. Представляется, что главной проблемой здесь является невозможность регистрировать право, которое до регистрации не существует.
Таким образом, специфика правового режима недвижимого имущества заключается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений, в которых объектом субъективных прав является недвижимость. Таким элементом являются нормы о государственном учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, поскольку субъективное гражданское право возникает в силу предшествующего правового основания. В п. 1 ст. 2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство определяет не только основания возникновения, но и порядок осуществления гражданских прав. Таким особым порядком осуществления прав на недвижимость следует признать государственную регистрацию этих прав. У приобретателя до государственной регистрации права собственности возникают правомочия владения, пользования и правомочие распоряжения, осуществление которого сопряжено с необходимостью государственной регистрации своего права.
Право собственности как правовая категория в современной российской цивилистической доктрине (в отличие от западной) определяется как абсолютное право, при котором собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества по своему усмотрению любые действия, которые не исчерпываются триадой правомочий (по владению, пользованию и распоряжению имуществом) и не противоречат законодательству России (ст. 209 ГК РФ) .
Действующее гражданское законодательство не содержит дефиниции «собственность», поэтому без существующей цивилистической доктрины о собственности юридическую природу права собственности, а тем более цели, задачи и назначение государственной регистрации права собственности, познать невозможно .
Справедливость без регулирования частной собственности, а, следовательно, известного ее ограничения едва ли возможна. Не на этом ли основана современная идея социального государства, провозглашенная и в Конституции РФ, хотя практически почти необеспеченная? Социальное государство — это выход за рамки юридического равноправия, признание его недостаточным. Это признание несправедливым неравенства стартовых условий, вытекающего из социально-экономического неравенства, это стремление смягчить фактическое неравенство и расширить сферу равенства посредством перераспределения общественного богатства .
Уровень конфликтов и правонарушений в данной сфере неоправданно высок. По статистике каждая 15-я сделка на рынке недвижимости – мошенничество . Жертвами таких преступлений становятся, как правило, одинокие, необеспеченные, недееспособные, несовершеннолетние лица или просто случайные граждане.
Отмеченные факторы свидетельствуют о необходимости обеспечения публичных интересов и охраны законности на экономическом поле, а также надежной защиты прав и законных интересов различных субъектов. Это обуславливает потребность в участии государства в регулировании отношений на рынке недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является средством защиты прав на недвижимость со стороны государства, необходимой гарантией осуществления такого права. Для установления баланса публичных и частных интересов в рассматриваемой сфере следует, с одной стороны, контролировать законность возникновения, изменения, ограничения и прекращения прав на недвижимость, а с другой стороны, сделать эту процедуру простой, удобной и понятной, устранить излишние бюрократические барьеры.
Обеспечение прав и законных интересов граждан и юридических лиц, создание гарантированных возможностей их реализации в сфере государственной регистрации прав на недвижимость – задача специально уполномоченных органов исполнительной власти, осуществляющих управленческие функции. Определение компетенции, полномочий органов и должностных лиц, регламентация процедуры совершения регистрационных действий осуществляются нормами административного права .
Анализ административно-правового законодательства в данной сфере, материалов судебной практики, деятельности органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, позволяет сделать вывод о необходимости изучения и дальнейшего совершенствования института государственной регистрации прав на недвижимость в целях установления эффективных механизмов защиты прав граждан и юридических лиц. Нуждаются в осмыслении и разработке вопросы законодательного определения правового статуса органов, осуществляющих государственную регистрацию прав, взаимодействия различных органов на рынке недвижимости, упрощения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и создания комфортных условий для участников рынка недвижимости.
Похожие рефераты:
|
Дипломные работы 
